Se acabó la asamblea, se contaron los votos, se aprobó la cuota extra y hasta hubo tinto con galletas… pero ojo, que ahí no termina el cuento. Para muchos administradores y consejos de administración, el verdadero problema empieza cuando se apaga el micrófono y creen que ya todo quedó blindado. Spoiler: no siempre es así.
Expertos en propiedad horizontal están prendiendo las alarmas porque muchas decisiones de asamblea, incluidas las famosas cuotas extras, se están cayendo en juzgados por errores básicos de procedimiento. Y no, no es por el acta mal redactada, es porque no se cumplieron los tiempos ni las formas que exige la ley.
El error más común: confiarse después de la asamblea
Según la experta en propiedad horizontal Jazmín Rosa, el momento más peligroso no es la discusión acalorada en la reunión, sino lo que pasa después.
“Lo más peligroso de una asamblea es que muchos creen que cuando se cierra, todo quedó listo. Pero ahí empieza un paso crítico que casi nadie gestiona”, advierte.
Y es que muchos administradores guardan el acta, respiran tranquilos y siguen con su rutina… sin saber que ya están corriendo los tiempos para una posible demanda.
Ojo: lo que se demanda no es el acta
Este punto es clave y suele prestarse para confusión. La ley no demanda el papel, demanda las decisiones que se tomaron en la asamblea.
“La ley es clara: se impugnan decisiones, no el acta”, explica Rosa.
Eso quiere decir que aunque el acta no esté firmada o publicada, cualquier propietario inconforme puede empezar a moverse legalmente si considera que hubo irregularidades.
Los plazos que muchos se pasan por alto
Aquí es donde más conjuntos se enredan y terminan en problemas:
- Si la asamblea fue presencial, el acta debe publicarse en máximo 20 días hábiles.
- Si fue virtual o no presencial, el plazo baja a 10 días hábiles.
Pero publicar no es solo subirla a una carpeta escondida o dejarla en el computador del administrador. Hay que avisar formalmente a los propietarios que el acta ya está disponible para consulta.
“No basta con tener el acta guardada. Debes informar a los propietarios que el documento ya está disponible”, recalca la experta.
¿Y si no se publica? Se abre la puerta al lío
El problema grande viene si el acta no se publica dentro de los tiempos. Ahí los propietarios inconformes tienen hasta dos meses para impugnar las decisiones, y el conjunto queda en una posición débil.
En palabras simples:
si no publica, está dejando la puerta abierta para que le tumben la cuota extra, el presupuesto o cualquier decisión importante.
Y cuando eso pasa, el tema ya no se arregla con otra reunión: toca abogado, juzgado y paciencia.
La cuota extra, la más demandada
Las cuotas extraordinarias suelen ser las primeras en caer cuando hay demandas. ¿Por qué? Porque tocan el bolsillo, y ahí nadie se queda callado. Si hubo errores en la convocatoria, en las mayorías o en la publicación del acta, el riesgo es alto.
Muchos conjuntos ya han vivido el mismo drama: se cobra la cuota, algunos pagan, otros no, llega la demanda… y al final un juez puede anular la decisión, obligando a devolver plata o empezar todo desde cero.
El llamado a no improvisar
El mensaje para administradores y consejos es claro: la asamblea no termina cuando se apagan las luces. Hay que cumplir el paso a paso legal, respetar los tiempos y, si es necesario, asesorarse bien antes de cantar victoria.
Porque como dicen en el gremio:
una asamblea mal cerrada puede salir más cara que contratar un buen abogado desde el principio.
Así que pilas. Que el café no se enfríe…
pero tampoco se enfríe la atención, porque una cuota extra mal manejada se puede caer en cualquier momento.